Một số nội dung mới được điều chỉnh trong Luật Nhà ở

Luật Nhà ở được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2006 là một đạo luật quan trọng điều chỉnh đến nhiều vấn đề liên quan đến lĩnh vực Nhà ở. Luật Nhà ở không chỉ quy định những vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, các tổ chức mà còn quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong hoạt động quản lý nhà ở. Nhà ở không chỉ là tài sản có giá trị của mỗi hộ gia đình mà còn thể hiện bộ mặt của mỗi quốc gia, thể hiện mức sống, điều kiện phát triển kinh tế của mỗi dân tộc và nét văn hoá độc đáo của từng dân tộc, vùng, miền khác nhau.

Nhà ở là một lĩnh vực phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực như quy hoạch, kiến trúc, vệ sinh môi trường, dân số, y tế, giáo dục và trực tiếp tác động đến quyền và lợi ích của người dân, đặc biệt là quyền sở hữu nhà ở - một trong những quyền cơ bản của công dân. Trong phạm vi bài viết này, xin đề cập đến một số nội dung mới được điều chỉnh trong luật và thiết thực với người dân khi thực hiện Luật Nhà ở.

Về đối tượng được sở hữu nhà ở:

Luật Nhà ở năm 2005 quy định, các tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định đều được quyền sở hữu nhà ở nếu có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật như: được sở hữu theo bản án, quyết định của toà án hoặc sở hữu theo thoả thuận của các bên trong trường hợp nhà ở thế chấp bị xử lý phát mại để thanh toán nghĩa vụ. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không thuộc các đối tượng nêu trên nếu đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ 06 tháng trở lên thì được sở hữu một nhà ở riêng lẽ hoặc một căn hộ.

Việc quy định tổ chức, cá nhân trong nước được quyền sở hữu nhà ở mà không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú là một quy định mới được đông đảo người dân mong đợi. Các cơ quan chức năng không có quyền yêu cầu người dân phải xuất trình hộ khẩu thường trú thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Vậy là một qui định rất thoáng của Luật Nhà ở, chấm dứt vòng luẩn quẩn gây bức xúc trong nhân dân, muốn được cấp giấy chứng nhận nhà thì phải xuất trình hộ khẩu, còn muốn đăng ký hộ khẩu thường trứ thì lại phải có giấy tờ nhà. Quy định này phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước về quyền tự do cư trú của công dân và phù hợp với quy định của Hiến pháp và Bộ luật Dân sự là công dân không bị hạn chế về quyền sở hữu tài sản hợp pháp của mình. Người dân và các tổ chức đều được quyền tạo lập nhà ở hợp pháp tại các địa phương khác nhau và có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó mà không bị hạn chế bởi hộ khẩu thường trú hoặc nơi đăng ký kinh doanh.

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì chỉ được quyền sở hữu đối với nhà ở do được đầu tư xây dựng tại Việt Nam, trong trường hợp được thừa kế, được tặng cho nhà ở thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

Theo quy định tại khoản 1, Điều 11- Luật Nhà ở, có hai loại giấy chứng nhận cấp cho hai trường hợp nhà ở khác nhau, trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở (người có đất và nhà cùng một tên) và chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một Giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp riêng hai giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cấp cho người xây dựng nhà ở (theo quy định của Luật Nhà ở) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)  cấp cho người có quyền sử dụng đất (theo quy định của Luật Đất đai). Quy định này không có nghĩa là trên một ngôi nhà sẽ có hai giấy chứng nhận. Thực tế, với một chủ sở hữu, một chủ sử dụng đất ở cũng chỉ được cấp một loại giấy chứng nhận hoặc là giấy chứng nhận cho cả nhà ở và đất ở nếu họ cùng một chủ hoặc là cấp riêng sổ hồng cho người có nhà ở và cấp sổ đỏ cho người có đất ở.

Cơ hội để người thu nhập thấp có nhà ở:

Lần đầu tiên, vấn đề phát triển quỹ nhà ở xã hội được đưa vào điều chỉnh trong Luật. Mục đích của việc phát triển nhà ở xã hội là nhằm giải quyết một vấn đề xã hội bức xúc hiện nay là vấn đề nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội. Theo đó, các tổ chức, cá nhân phát triển quỹ nhà ở xã hội được nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 53 của Luật thì đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế... Người được quy định như trên nhưng có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau thì được thuê nhà ở xã hội: chưa có nhà thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ dưới 5m² sàn/người; có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. Mức giá cho thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội do Chính phủ quy định đảm bảo nguyên tắc bảo toàn vốn để tiếp tục đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội và bù đắp đủ các chi phí quản lý, duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở trong thời gian cho thuê hoặc thuê mua. Việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối tượng, người thuê, thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào của thời hạn thuê, thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở; nếu vi phạm thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở đó. Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng thuộc diện nêu trên chỉ được thuê hoặc thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội.

Về giao dịch về nhà ở:

Các nội dung giao dịch về nhà ở được quy định từ Điều 90 đến Điều 124 Luật Nhà ở. Đây là một nội dung lớn của Luật, được đông đảo người dân quan tâm. Theo quy định của Luật, thì giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở. Do các giao dịch về nhà ở có liên quan đến quy định về giao dịch dân sự trong Bộ luật Dân sự, vì vậy, Luật Nhà ở không quy định chi tiết các hình thức giao dịch cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch về nhà ở mà chỉ quy định những nội dung đặc trưng trong các giao dịch về nhà ở so với Bộ luật Dân sự. Theo quy định của Luật thì nhà ở tham gia giao dịch đều phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật, không có tranh chấp về quyền sở hữu và không thuộc diện bị kê biên để thi hành án hoặc hoặc chấp hành các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đối với nhà ở để cho thuê, ngoài các nội dung trên còn phải bảo đảm an toàn, cung cấp đủ điện, nước và bảo đảm vệ sinh môi trường cho người thuê.

Để xử lý tranh chấp về quyền sở hữu trong các giao dịch về nhà ở, Luật Nhà ở quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ khi hợp đồng được công chứng đối với trường hợp mua bán, đổi hoặc tặng cho nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, trường hợp giao dịch nhà ở mà có một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu kể từ khi giao nhận nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng.

Về quản lý việc sử dụng nhà ở:

Theo quy định của Luật thì các loại nhà ở phải có hồ sơ và được lưu trữ tại cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để phục vụ yêu cầu quản lý nhà ở. Hồ sơ nhà ở là cơ sở để cơ quan nhà nước nắm được nguồn gốc của ngôi nhà, lịch sử biến động của ngôi nhà như mua bán, tặng cho, cải tạo... sau khi xây dựng và biết được lúc nào ngôi nhà đó sẽ hết niên hạn sử dụng, cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và những người xung quanh. Đồng thời, luật cũng quy định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ sở hữu và người sử dụng trong việc sử dụng nhà ở; quy định chế độ bảo hành, bảo trì, cải tạo và phá dỡ nhà ở trong trường hợp nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sụp đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng, nhà ở thuộc diện phải giải toả để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng, nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Luật Nhà ở ra đời là cơ sở pháp lý quan trọng để các chủ sở hữu, người sử dụng hiểu rõ và thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở, đồng thời là căn cứ để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện quản lý tốt nhà ở trên địa bàn, giải quyết những khiếu nại, tranh chấp về nhà ở, góp phần vào việc ổn định tình hình và phát triển kinh tế - xã hội địa phương.